Zusammenfassung
Die Mechanismen zum Schutz des Wohnraummieters waren immer wieder Gegenstand kritischer Analysen aus der Feder von Peter Derleder. Die folgenden Ausführungen blicken in dieselbe Richtung, nehmen allerdings den Mieter von Geschäftsraum in den Fokus.
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Notes
- 1.
Jüngst etwa in NZM 2014, 57 („Die mietrechtliche Botschaft des Koalitionsvertrags 2013“).
- 2.
Etwa MünchKommBGB-Häublein Vor § 535 Rn. 41ff.; zum Begriff des „Sozialen“ im mietrechtlichen Sinne Lammel, in: FS Blank, 2006, S. 713, 730ff.
- 3.
RGBl 1919 I, S. 591; die erste Bekanntmachung zum Schutz der Mieter stammt vom 26.7.1917 (RGBl I 1917, 659) siehe Wolter, Mietrechtlicher Bestandsschutz, 1984, S. 111ff.
- 4.
Vgl. Roquette, Mietrecht, 5. Aufl. 1961, S. 9.
- 5.
RGBl 1923 I, S. 353.
- 6.
Die Erstreckung auf Neubauten erfolgte durch § 1 der Ersten VO zur Ausführung der VO über Kündigungsschutz für Miet- und Pachträume (RGBl 1937 I, S. 1325).
- 7.
Siehe aus der parlamentarischen Beratung: „Gerade heute sind wieder Klagen an uns herangekommen, dass man zum Beispiel ein größeres Café, welches 50 bis 60 Leute beschäftigt, einfach hinauswirft, weil ein Schutz nicht vorhanden ist und damit diese Leute auf die Straße wirft“, Abgeordneter Bahr, Reichstag, 355. Sitzung am 15.05.1923, Verh. Des Reichstags Bd. 360, S. 11.112 (www.reichstagsprotokolle.de).
- 8.
Begründung Entwurf Gesetz über Mieterschutz und Mieteinigungsämter, Verhandlungen des Reichstags, I. Wahlperiode 1920, Band 372, Nr. 4185, S. 4535 (www.reichstagsprotokolle.de).
- 9.
Begründung Entwurf Gesetz über Mieterschutz und Mieteinigungsämter, Verhandlungen des Reichstags, I. Wahlperiode 1920, Band 372, Nr. 4185, S. 4538 (www.reichstagsprotokolle.de).
- 10.
Der Bestandsschutz des Geschäftsraummieters nach § 4 Abs. 1 MSchG wurde 1926 dahingehend eingeschränkt, dass das Eigenbedarfsinteresse des Vermieters die Vertragsbeendigung rechtfertigen konnte, wenn der Eigentümer eines vor mehr als drei Jahren erworbenen Grundstücks die Räume für eigene gewerbliche Zwecke dringend brauchte, RGBl 1926 I, S. 317.
- 11.
Der Nachweis war nach § 16 Abs. 1 MSchG durch behördliche Bescheinigung oder öffentliche Urkunden zu führen. Die Ersatzraumregel wurde 1926 dahingegend gelockert, dass der Mieter beweisen musste, „dass bei Versagung des Ersatzraums dringende öffentliche Interessen gefährdet werden würden“, § 6 Abs. 3 S. 1 MSchG 1926. Als Kompensation wurde § 27 Abs. 1 MSchG dahingehend ergänzt, dass § 721 ZPO, der bei der Räumung von Wohnräumen die Gewährung einer Räumungsfrist ermöglichte, für Geschäftsräume entsprechend galt (RGBl 1926 I, S. 317). Im Jahr 1933 wurde die Ersatzraumregelung vollständig zugunsten der Räumungsschutzregelung gestrichen (RGBl 1933 I, S. 235).
- 12.
§ 29 MSchG wurde 1932 vorübergehend aufgehoben (RGBl 1932 I, 168).
- 13.
Details bei Ebel/Lilienthal, Mieterschutz und Mieteinigungsämter, 4. Aufl. 1930, S. 452ff.
- 14.
RGBl 1936 I, S. 378; ein früherer Versuch, den Bestandsschutz für Geschäftsraummieter zu lockern, war erfolglos geblieben, siehe dazu den unerledigten Antrag Verhandlungen des Reichstags, II. Wahlperiode 1924, Band 382, Nr. 306 (www.reichstagsprotokolle.de).
- 15.
VO über Maßnahmen der Preisbehörden bei Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen vom 19.4.1939 (RGBl I 1939, S. 799), dessen § 1 lautete: „Der Mieter kann der Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohn- und Geschäftsräume widersprechen, wenn er zu der Kündigung keinen Anlass gegeben hat und diese für ihn eine nicht unerhebliche wirtschaftliche Belastung mit sich bringen würde.“ Zuvor war eine Kündigung zwecks Mieterhöhung durch Runderlass Nr. 184/37 vom 12.12.1937 des Reichskommissars für die Preisbildung (DJ 1938, S. 537) verboten worden, Roquette, Mietrecht, 5. Aufl. 1961, S. 9.
- 16.
Dritte VO zur Ausführung der VO über Kündigungsschutz bei Miet- und Pachträumen, RGBl I 1939, S. 1670; in dieser VO wurden die Änderungen nicht einer konkreten Norm des MSchG zugeordnet. Dies erfolgte erst durch die Veröffentlichung der Neufassung des MSchG in RGBl 1942 I, S. 712.
- 17.
Dies erfolgte zunächst nach § 13 der VO PR Nr. 71/51 über Maßnahmen auf dem Gebiet des Mietpreisrechts vom 29.11.1951 (BGBl I 1951, S. 920), deren „Rechtsgültigkeit bestritten war“ (Pergande, Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein Soziales Miet- und Wohnrecht [1961], Vorbem. 3 zum GRMG), anschließend durch § 1 Geschäftsraummietengesetz (GRMG, BGBl 1952 I, S. 388).
- 18.
Dies erfolgte zunächst durch die VO über Ausnahmen vom Mieterschutz vom 27.11.1951 (BGBl 1951 I, S. 926), dann (erneut) durch § 5 GRMG (auch die Wirksamkeit dieser VO war umstritten, s. Anm. 1 davor). Übergangsregeln für Bestandsverträge enthielten die §§ 7aff. GRMG.
- 19.
Zur Situation in Berlin siehe Gesetz zur Einführung des Geschäftsraummietengesetzes im Land Berlin (BGBl 1961 I, S. 13) und im Saarland s. Pergande, Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein Soziales Miet- und Wohnrecht [1961], Vorbem. 7 zum GRMG.
- 20.
BGBl 1960 I, S. 389; kritische Bewertung bei Schmidt-Futterer, Wohnraumschutzgesetze 1974, Rn. I 7.
- 21.
Siehe etwa die Übersicht bei Schmidt-Futterer, Wohnraumschutzgesetze 1974, Rn. I 8ff.
- 22.
Roquette, Neues soziales Mietrecht 1969, S. 12; ähnlich die Einschätzung in Bt-Drucks. 9/2079, S. 13.
- 23.
Bt-Drucks. 13/206.
- 24.
Bt-Drucks. 13/4913.
- 25.
Etwa BGHZ 184, 117 (zu § 556 BGB).
- 26.
BGH NZM 2014, 626 unter Aufgabe seiner früheren Rechtsprechung.
- 27.
BGHZ 178, 158; NJW 2005, 2006.
- 28.
MünchKommBGB-Häublein, 6. Aufl. 2012, § 535 Rn. 111.
- 29.
Näher Lehmann-Richter ZMR 2012, 837, 838; für Wirksamkeit einer Verwaltungskostenklausel hingegen zuletzt BGH NZM 2014, 830, allerdings nur sub specie § 307 Abs. 1 S. 2 BGB.
- 30.
Oberhammer/Kletecka/Wall (Hrsg.), Soziales Mietrecht in Europa, 2011; das Forschungsprojekt „Tenancy Law and Procedure in Europe“ am European University Institute in Florenz behandelt nur die Wohnraummiete (http://www.eui.eu/DepartmentsAndCentres/Law/ResearchAndTeaching/ResearchThemes/ProjectTenancyLaw.aspx).
- 31.
Autoren: Cerini/Silva (Italien), Grönevall (Schweden), Häublein/Lehmann-Richter (Deutschland), Jongbloed (Niederlande), Rhode (Dänemark), Sanchez Jordan (Spanien), Thornton (England und Wales), Weber (Schweiz).
- 32.
Wulff, NZM 2001, 1018, 1022.
- 33.
Vgl. Hau JZ 2010, 553.
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Lehmann-Richter, A. (2015). Soziales Geschäftsraummietrecht – Eine Spurensuche. In: Knops, KO., Bamberger, H., Hölzle, G. (eds) Zivilrecht im Wandel. Springer, Berlin, Heidelberg. https://doi.org/10.1007/978-3-662-45872-3_19
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Publisher Name: Springer, Berlin, Heidelberg
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